相続税の土地評価に関する実務相談

会員専用のChatwork（チャットワーク）にて、土地評価の実務に関する質問をお受けします。
評価実務で行き詰まったときや、経験者の意見を聞いてみたいときにご利用ください。
評価通達に規定されていないことや、判断が難しい事例でも、数多くのノウハウに照らし合わせて回答します。
回数制限は原則ありません。何度でもご質問いただけます。

相続税土地評価Q&A

会員の皆さまからお寄せいただいた、相続税土地評価に関する質問と回答を、会員限定で公開します。
判断に悩みがちな論点に関する具体的なQAが多く、更新を楽しみにしていただいている先生も多いコンテンツです。
※個人情報を削除し、掲載しています。

このようなQ&Aを公開しています
※「▶」をクリックいただくと回答がご覧になれます

Q.病院敷地内に自宅があり、その自宅の敷地は個人が所有しています。

病院敷地内の私道には従前より路線価が設定されています。自宅敷地の相続税評価に際して、私道に設定されている路線価を使用することはできないという理解でよいでしょうか。

なお、当該私道は建築基準法上の道路に該当しないとしてご検討ください。

A.私道に設定されている路線価の価格水準を下記の点等から検証の上、適正であれば当該路線価を使用することは可能です。

• 当該私道が建築基準法上の道路に該当するかどうか
• 建築基準法上の道路でない場合、当該私道に接道していることで建物の建築が可能であるかどうか（建築基準法第43条第2項に基づき建築できる可能性があります）
• 上記を踏まえて、周辺の路線価と比較して適正な価格設定であるかどうか

当該私道は建築基準法上の道路に該当しない前提で回答いたします。

評価対象地について資料で位置を確認しました。航空写真で見る限り、当該私道は道路としての形態を有しており幅員も4ｍ程度ありそうですので、建築基準法第43条第2項に基づき建築できる可能性が高いと思われます。

役所調査の際にこの点を確認いただき、建築が可能であれば、周辺の路線価と比較しても適正な価格設定であると考えられますので、当該路線価を使用して問題ありません。

もし再建築不可の土地であるならば、最も近い建築基準法上の道路から通路開設を想定しての無道路地評価を検討する必要があります。

Q.対象地が農業振興地域内の農用地区域に該当するかどうかを確認したい場合、どのような方法がありますでしょうか。

確認が必要な土地が多数あり、なるべく効率的に進めたいと考えています。

A.農用地区域内かどうかのご確認については、下記の3つの方法があります。

• 対象不動産が所在する市町村の農業委員会で対象地番を伝え、農用地区域に該当するかを聴取する（電話で教えてもらえることもあります）。
• 対象不動産が所在する市町村の農業委員会で「農家台帳」を取得する(自治体により書式が異なります。情報が記載されていない場合は別途確認が必要です）。
• 「eMAFF農地ナビ（https://map.maff.go.jp/）」で対象地の情報を確認する（ただし、情報の変更がある場合もありますので、農業委員会に直接聴取するのが確実かと思います）。

Q.市街化調整区域内の雑種地の評価方法について質問です。

単純に【固定資産税路線価×評価倍率×地積】で相続税評価額を算出すると、固定資産税評価額との間に倍近い乖離が生じるのですが、このようなことはよくあるのでしょうか。

A.固定資産税評価額にはおそらく調整区域内の雑種地の斟酌が行われていると考えられます。
対象地について、建築が可能かどうか、可能であっても用途制限があるかどうかの調査はお済みでしょうか。
建築が可能かどうかの調査とともに、固定資産税課で固定資産税評価額の計算内容を確認することをお勧めします。

裁決事例解説動画

相続税の土地評価に関する裁決を中心に、非公表の裁決事例を不動産鑑定士が解説します。（1本/月）

このような裁決事例を解説しています

• 残置された建物基礎等の撤去費用は控除できるのか
• 無道路地の想定通路のとり方について
• 取壊しが必要な賃貸物件の評価額は売却価格によるべきか
• 個別の事情により低額で譲渡した土地は、譲渡価格で評価すべきか
• 青地で分断された土地の評価単位について

超実務的！相続税の土地評価セミナー

フジ総合グループは平成29年から、税理⼠会⽀部での研修セミナー講演を承ってきました。
そこで好評いただいた土地評価のノウハウや論点の解説などを交えながら、実践的な知識を共有するためのセミナーを開催しています。
こちらのセミナーに無料でご招待します。（不定期開催）

土地評価代行

最大で77,000円相当分※の土地評価を無料で承ります。（年に1度）
相続税に精通した税理士と財産評価に精通した不動産鑑定士が、時価の観点を踏まえ、適正な評価額を算出します。
また、税務署からの問い合わせや税務調査などがあった場合のアフターフォローもいたします。

※「土地評価の代行」のご利用で、会費が実質無料に！
1年間（1月～12月）の会員期間に77,000円相当分の土地評価を無料でご依頼いただけます。
1年分の会費は66,000円ですので、「土地評価の代行」を1年に1度ご利用いただくだけで、会費が実質無料になります。
初年度のみ、12月末までの会員期間に応じて値引額が変動しますが、会費を上回るお値引きをご案内します。

納品書類

必要に応じ、各種書類を納品します。

• CADを使用した図面（測量図面、想定整形地図面など）
• 土地評価意見書
• 評価のために収集した書類（登記簿、名寄帳、公図、住宅地図など）

土地評価サポートサービスを優待価格でご提供

フジ総合グループで用意している土地評価サポートサービスを優待価格でご提供します。
※割引率はサービスや業務量などにより変動するため、具体的な割引金額はお見積り時にご案内します。

土地評価エキスパート養成講座

スタッフの早期育成と業務効率向上には、OJT（詳しい担当者が実務を通して教育すること）が適していると言われています。
年間990件の土地評価を行うフジ総合グループで、お客様へのヒアリングから現地・役所調査、評価書作成までマルチに対応する経験豊富なスタッフが、貴事務所の担当者と共に評価方針の検討や実際の評価作業を行うことで、土地評価のエキスパートを養成します。
※別途費用が必要です。貴事務所担当者の習熟度を考慮しお見積りします。

通常の流れ（すべて二人三脚で行います）