１．相続税の土地評価に関する実務相談

会員専用のChatwork（チャットワーク）にて、土地評価の実務に関する質問を月に４件までお受けします。
評価実務で行き詰まったときや、経験者の意見を聞いてみたいときにご利用ください。
評価通達に規定されていないことや、判断が難しい事例でも、数多くのノウハウに照らし合わせて回答します。

２．相続税土地評価Q&A

会員の皆さまからお寄せいただいた、相続税土地評価に関する質問と回答を、会員限定で公開します。
判断に悩みがちな論点に関する具体的なQAが多く、更新を楽しみにしていただいている先生も多いコンテンツです。
※個人情報を削除し、掲載しています。

このようなQ&Aを公開しています
※「▶」をクリックいただくと回答がご覧になれます

Q.病院敷地内に自宅があり、その自宅の敷地は個人が所有しています。

病院敷地内の私道には従前より路線価が設定されています。自宅敷地の相続税評価に際して、私道に設定されている路線価を使用することはできないという理解でよいでしょうか。

なお、当該私道は建築基準法上の道路に該当しないとしてご検討ください。

A.私道に設定されている路線価の価格水準を下記の点等から検証の上、適正であれば当該路線価を使用することは可能です。

• 当該私道が建築基準法上の道路に該当するかどうか
• 建築基準法上の道路でない場合、当該私道に接道していることで建物の建築が可能であるかどうか（建築基準法第43条第2項に基づき建築できる可能性があります）
• 上記を踏まえて、周辺の路線価と比較して適正な価格設定であるかどうか

当該私道は建築基準法上の道路に該当しない前提で回答いたします。

評価対象地について資料で位置を確認しました。航空写真で見る限り、当該私道は道路としての形態を有しており幅員も4ｍ程度ありそうですので、建築基準法第43条第2項に基づき建築できる可能性が高いと思われます。

役所調査の際にこの点を確認いただき、建築が可能であれば、周辺の路線価と比較しても適正な価格設定であると考えられますので、当該路線価を使用して問題ありません。

もし再建築不可の土地であるならば、最も近い建築基準法上の道路から通路開設を想定しての無道路地評価を検討する必要があります。

Q.対象地が農業振興地域内の農用地区域に該当するかどうかを確認したい場合、どのような方法がありますでしょうか。

確認が必要な土地が多数あり、なるべく効率的に進めたいと考えています。

A.農用地区域内かどうかのご確認については、下記の3つの方法があります。

• 対象不動産が所在する市町村の農業委員会で対象地番を伝え、農用地区域に該当するかを聴取する（電話で教えてもらえることもあります）。
• 対象不動産が所在する市町村の農業委員会で「農家台帳」を取得する(自治体により書式が異なります。情報が記載されていない場合は別途確認が必要です）。
• 「eMAFF農地ナビ（https://map.maff.go.jp/）」で対象地の情報を確認する（ただし、情報の変更がある場合もありますので、農業委員会に直接聴取するのが確実かと思います）。

Q.市街化調整区域内の雑種地の評価方法について質問です。

単純に【固定資産税路線価×評価倍率×地積】で相続税評価額を算出すると、固定資産税評価額との間に倍近い乖離が生じるのですが、このようなことはよくあるのでしょうか。

A.固定資産税評価額にはおそらく調整区域内の雑種地の斟酌が行われていると考えられます。
対象地について、建築が可能かどうか、可能であっても用途制限があるかどうかの調査はお済みでしょうか。
建築が可能かどうかの調査とともに、固定資産税課で固定資産税評価額の計算内容を確認することをお勧めします。

３．不動産コンサルティング（売買・賃貸／貸宅地・借地／相続対策／土地活用）

土地の処分から、新しい土地建物のご購入までサポートいたします。
また、相続税納税のための土地売却の際には、すべての不動産の収益性や周辺状況、物納、納税、分割を考慮し、顧問先様のメリット及び利益を最大化させます。
※サポート業務が発生した際には仲介手数料の50％、コンサルティング業務のみ発生した場合には手数料の20%をお支払いたします。
※対応のできない地域もごさいます。予めご了承ください。

４．申告済みの不動産・土地評価チェック

不動産を含む納税額1,000万以上の過去の申告書を無料にてチェックします。
不動産鑑定士ならではの視点にて、不動産・土地の評価額を下げられることもあります。

２．税理士・不動産相談センター

商標「税理士・不動産相談センター」を貴社の営業ツール、名刺、ウェブサイトに掲げることで、お客様からの信頼度向上に繋がります。

３．会員限定の勉強会に参加可能

平成18年より「相続税土地評価の留意点」をテーマに、各税理士会支部での研修会や当事務所主催セミナーにて講師を務めてまいりました。
ご好評につき、これまでに約2,000事務所以上の税理士先生方にご参加いただき、現在も年間30本ほど（web開催を含む）のセミナーを行っております。
会員限定の勉強会を開催する際は、ご案内いたします。

４．士業オーナーズクラブゴールド会員

事務所経営に悩む士業の先生が集い、学び合い成長するための会員制クラブです。
経営に役立つ各種資料やツール、最新情報を受け取れます。
また、各種コンテンツや過去の勉強会資料をオンラインで閲覧できます。

５．土地評価サポートメニューを利用可能

会員限定で提供している沖田不動産鑑定士・税理士・行政書士事務所の土地評価サポートメニューをご利用いただけます。
提供しているサービスの詳細についてはお問い合わせください。

６．【オンライン限定】お打合せ同席サービス ※オプション

顧問先様とのお打ち合わせにオンラインで同席いたします。
不動産鑑定士事務所が時価の視点からも土地評価のアドバイスを実施します。
（1万円/30分）

７．顧客紹介

当事務所の確定申告のお客様をご紹介させていただく場合がございます。
定期的なご紹介をお約束するものではございません。